2026 yılında yürürlüğe girmesi planlanan yeni düzenlemeyle birlikte, kiralık konutlarda asgari sözleşme süresinin beş yıla çıkarılması öngörülüyor. Ancak “küçük ev sahipleri” için getirilen istisnanın açık biçimde tanımlanmamış olması, Vorarlberg’de ciddi bir belirsizlik ve endişeye yol açtı.
Yasal düzenlemeye göre beş yıllık asgari kira süresi kuralının dışında kalan tek grup, tüketici koruma yasası kapsamında “girişimci” sayılmayan ev sahipleri. Ancak yasada “küçük ev sahibi” kavramının net bir tanımı yapılmıyor. Bu durum, özellikle az sayıda konutu kiraya veren mülk sahiplerini zor durumda bırakıyor.
Ev Sahipleri Uyarıyor: Yanlış Değerlendirme Büyük Sonuç Doğurabilir
Mülk sahiplerini temsil eden çevreler, küçük ev sahipleri için getirilen istisnanın ilke olarak olumlu olduğunu, ancak tanım eksikliğinin hukuki riskler yarattığını vurguluyor. Yanlış değerlendirme yapılması halinde, üç yıllık sözleşme düzenleyen bir ev sahibinin, farkında olmadan süresiz bir kira ilişkisiyle karşı karşıya kalabileceği belirtiliyor.
Mevcut uygulamalarda, bir ev sahibinin “girişimci” sayılıp sayılmadığına mahkeme kararları üzerinden bakılıyor. Yaygın görüş, beş konuta kadar kiraya verenlerin bu kapsam dışında kaldığı yönünde olsa da, bu sınırın her dava için kesin olmadığı ifade ediliyor. Mahkemelerin, konut sayısının yanı sıra ev sahibinin idari yükü, muhasebe düzeni ve personel çalıştırıp çalıştırmadığı gibi unsurları da dikkate alabildiği belirtiliyor.
Siyasi Kanat da Sorunun Farkında
Düzenlemenin hazırlanma sürecinde belirsizliğin fark edildiği, ancak yasanın zaman baskısı nedeniyle bu haliyle kabul edildiği ifade ediliyor. Yetkililer, düzenlemenin yürürlüğe girmesinin ardından gerekli görülmesi halinde yeniden ele alınabileceğini dile getiriyor.
Adalet makamları ise mevcut içtihatlara dayanarak, beş konuttan fazla kiraya vermeyen ve profesyonel işletme yapısı kurmayan ev sahiplerinin genellikle “girişimci” sayılmadığını savunuyor. Buna rağmen her olayın kendi koşulları içinde değerlendirilmesi gerektiği vurgulanıyor.
Vorarlberg’de Etki Daha Büyük Olabilir
Bu belirsizlik Vorarlberg için ayrı bir önem taşıyor. Bölgede kira sözleşmelerinin ortalama süresi 4,8 yıl ile Avusturya ortalamasının üzerinde. Bunun temel nedeni, sosyal konutların da belirli süreli kiraya verilmesi. Öte yandan özel piyasada, özellikle küçük ev sahiplerinin sunduğu kısa süreli kiralık konutlar önemli bir yer tutuyor.
Uzmanlara göre yeni düzenlemenin netleştirilmemesi halinde hem ev sahipleri hem de kiracılar için hukuki anlaşmazlıkların artması kaçınılmaz olabilir.
